서울 아파트 가격 상승세가 이어지면서 2030년에는 강북·금천·도봉구를 제외한 서울 22개 자치구의 주요 아파트 단지가 종합부동산세(종부세) 과세 대상에 포함될 수 있다는 분석이 나왔습니다.
특히 이번 분석은 강남권 고가 아파트만을 대상으로 한 것이 아니라 서울 25개 자치구의 시세 상위 단지를 대상으로 했다는 점에서 관심을 받고 있습니다.
다만 여기서 가장 중요한 부분이 있습니다.
“2030년 서울 22개구의 모든 아파트가 종부세를 낸다”는 의미는 아닙니다.
이번 결과는 서울 25개 자치구별 KB시세 상위 5개 단지, 총 125개 단지의 전용면적 84㎡, 약 34평형을 대상으로 특정한 집값 상승률과 세제개편안을 적용한 시뮬레이션 결과입니다.
따라서 실제 2030년 종부세가 확정됐다는 의미가 아니라, 현재와 같은 집값 상승세가 장기간 이어질 경우 종부세 과세 범위가 어떻게 확대될 수 있는지를 보여주는 분석으로 이해해야 합니다.
2030년 서울 종부세 대상 22개구로 확대될 수 있다
최근 공개된 신동욱 국회 정무위원회 소속 의원실의 분석에 따르면, 서울 25개 자치구별 KB시세 상위 5개 단지 가운데 2026년 종부세 과세 대상이 있는 지역은 19개 구, 78개 단지로 분석됐습니다.
그런데 서울 아파트 가격이 최근 1년 동안의 상승률인 연 11% 수준을 계속 유지한다는 가정을 적용하면 결과가 크게 달라집니다.
2030년에는 종부세 과세 대상이
- 현재 19개 구 → 22개 구
- 현재 78개 단지 → 101개 단지
로 확대되는 것으로 추산됐습니다.
2030년에도 해당 분석상 과세 대상 단지가 없는 곳은 강북구·금천구·도봉구 등 3개 자치구였습니다.
즉, 서울 25개 자치구 가운데 22개 구에서 주요 아파트 단지가 종부세 과세 대상에 포함될 가능성이 있다는 시뮬레이션입니다.
이번 종부세 분석은 서울 아파트 전체가 아니다
이번 자료를 해석할 때 가장 주의해야 할 부분입니다.
분석 대상은 서울에 있는 모든 아파트가 아닙니다.
분석 기준
구분분석 기준
| 대상 지역 | 서울 25개 자치구 |
| 대상 단지 | 자치구별 KB시세 상위 5개 |
| 전체 단지 | 125개 단지 |
| 주택 규모 | 전용 84㎡ 약 34평형 |
| 가격 자료 | KB국민은행 시세 |
| 가격 상승 가정 | 최근 1년 수준인 연 11% |
| 전망 기간 | 2030년 |
| 주요 비교 | 종부세 과세 단지 및 세부담 |
따라서 “2030년 서울 아파트 대부분이 종부세를 낸다”거나 “서울에 집을 가진 사람이라면 모두 종부세를 낸다”고 해석하면 정확하지 않습니다.
이번 분석은 서울 주요 아파트 가운데 상대적으로 가격이 높은 단지를 표본으로 삼아 향후 종부세 부담 변화를 추정한 자료입니다.
현재 종부세 과세 대상 78개 단지
시뮬레이션 기준으로 2026년 종부세 과세 대상은 서울 19개 자치구의 78개 단지였습니다.
특히 강남구·서초구·송파구 등 강남권뿐 아니라 용산구, 강동구, 광진구, 마포구, 동대문구, 동작구, 서대문구, 성동구, 영등포구, 중구 등에서도 주요 단지들이 과세 대상으로 분석됐습니다.
반면 일부 비강남권 자치구는 상위 5개 단지조차 종부세 과세 대상이 없는 것으로 분석됐습니다.
그런데 집값 상승이 계속되면 이 지역에서도 과세 대상 단지가 생길 수 있다는 것이 이번 시뮬레이션의 핵심입니다.
종부세 대상이 새롭게 늘어나는 지역은 어디일까?
2030년까지 종부세 과세 대상에 새롭게 포함될 것으로 추산된 단지는 총 23개입니다.
지역별로 보면 다음과 같습니다.
자치구새롭게 포함되는 단지
| 강서구 | 4개 |
| 관악구 | 4개 |
| 구로구 | 4개 |
| 은평구 | 4개 |
| 성북구 | 3개 |
| 종로구 | 2개 |
| 노원구 | 1개 |
| 중랑구 | 1개 |
| 합계 | 23개 |
특히 관악구·노원구·중랑구처럼 현재 분석 대상 상위 5개 단지 모두 종부세 대상이 아닌 지역에서도 향후 과세 대상 단지가 생길 수 있는 것으로 추산됐습니다.
종부세 부담은 집값 상승에 따라 얼마나 커질까?
이번 분석에서 더욱 주목할 부분은 단순히 과세 대상 단지 숫자만 늘어나는 것이 아닙니다.
종부세 부담액 자체도 크게 증가하는 것으로 추산됐습니다.
분석 대상 125개 단지의 종부세 총액은 시뮬레이션상
2026년 약 589억 원 → 2030년 비거주 기준 약 5,262억 원
으로 증가하는 것으로 계산됐습니다.
약 8.9배 증가하는 규모입니다.
실거주 기준으로는 2030년 약 3,347억 원으로 추산됐습니다.
단순 평균 기준으로 보면 1채당 종부세 부담은
- 2026년 약 95만1,338원
- 2030년 비거주 기준 약 842만8,401원
- 2030년 실거주 기준 약 554만9,778원
으로 추산됐습니다.
다만 이것 역시 개별 주택 소유자가 실제로 납부하게 될 세액을 의미하지 않습니다.
주택별 공시가격, 보유 주택 수, 1세대 1주택 여부, 세액공제, 세부담 상한 등 여러 조건에 따라 실제 세액은 달라질 수 있기 때문입니다.
왜 비강남권 종부세 부담이 더 빠르게 증가할 수 있을까?
이번 분석에서 눈여겨볼 부분은 비강남권의 상승률입니다.
이미 종부세 부담이 높은 고가 주택의 경우 가격이 추가 상승하더라도 세금이 증가하는 구조가 상대적으로 안정적인 반면, 종부세 기준선 주변에 있는 주택은 집값이 상승하면서 과세 기준을 새롭게 넘어서는 효과가 발생할 수 있습니다.
예를 들어 현재 종부세 대상이 아닌 일부 단지가 향후 주택가격 상승으로 과세 기준을 넘어가게 되면 기존의 ‘0원’에서 종부세가 발생하게 됩니다.
따라서 증가율만 보면 기존 고가주택보다 신규 진입 단지의 증가폭이 훨씬 크게 나타날 수 있습니다.
2027년 종부세 제도 개편도 변수
이번 시뮬레이션에는 정부가 추진하는 부동산 세제개편안도 반영됐습니다.
2026년 9월 1일 최종 확정된 정부안에서는 실거주 1세대 1주택자의 종부세 기본공제를 12억 원에서 14억 원으로 확대하면서, 당초 인하하려 했던 비거주 1세대 1주택자의 기본공제는 현행 12억 원을 유지하기로 수정됐습니다.
또한 종부세 세부담 상한도 당초 변경안과 달리 현행 150%를 유지하는 방향으로 정부안이 확정됐습니다.
따라서 앞으로 종부세를 계산할 때 단순히 아파트 시세만 볼 것이 아니라 실제 적용되는 공시가격과 세법 개정 여부를 함께 확인해야 합니다.
종부세는 아파트 시세만으로 결정되지 않는다
종부세를 이해할 때 가장 흔한 오해가 있습니다.
“아파트가 20억 원이면 종부세가 얼마인가?”
이렇게 단순하게 계산할 수는 없습니다.
종부세는 기본적으로 매년 6월 1일 현재의 공시가격을 기준으로 계산합니다.
또한 개인별 주택 보유 현황과 1세대 1주택 여부 등도 중요합니다.
국세청에 따르면 종부세는 재산세 과세 대상 주택 등을 유형별로 구분해 인별로 합산하고, 공시가격 합계액에서 해당 공제금액을 뺀 뒤 과세표준을 계산하는 구조입니다.
따라서 아파트 실거래가격이나 KB시세가 상승했다고 해서 그 금액만큼 그대로 종부세 과세표준이 증가하는 것은 아닙니다.
2030년 종부세를 판단할 때 반드시 확인해야 할 6가지
앞으로 서울 아파트를 보유하고 있거나 매수를 고민하고 있다면 단순히 현재 종부세만 확인해서는 부족합니다.
① 현재 공시가격
KB시세와 실제 거래가격이 아니라 종부세 계산의 핵심은 공시가격입니다.
② 1세대 1주택 여부
주택 수에 따라 적용되는 공제와 세율 등이 달라질 수 있습니다.
③ 실거주 여부
2026년 세제개편안에서는 실거주 1세대 1주택자와 비거주 1주택자의 제도 적용 차이가 중요한 변수로 등장했습니다.
④ 주택가격 상승률
집값이 얼마나 오르느냐에 따라 공시가격과 과세 여부가 달라질 수 있습니다.
⑤ 공시가격 현실화 및 공시가격 변동
실제 아파트 시세와 공시가격의 움직임이 동일하지 않을 수 있습니다.
⑥ 향후 세법 개정
현재 발표된 정부안이 국회 논의를 거쳐 최종 법률로 확정되는 과정에서 내용이 달라질 가능성도 확인해야 합니다.
가장 중요한 것은 ‘연 11% 상승’이라는 가정이다
이번 분석을 단순한 미래 예측으로 받아들이면 안 되는 이유입니다.
2030년 22개 자치구라는 결과는 서울 아파트 가격이 최근 1년 동안의 상승률인 연 11% 수준을 계속 유지한다는 전제에서 계산됐습니다.
집값이 연 11%씩 4년 이상 계속 상승한다면 가격은 상당히 큰 폭으로 누적됩니다.
반대로 서울 아파트 가격 상승률이 둔화되거나 하락한다면 종부세 과세 대상 단지와 세액 역시 시뮬레이션 결과와 달라질 수 있습니다.
정부 역시 이번 분석이 과도한 가격 상승을 전제로 한 추정이라는 점에서 신중한 해석이 필요하다는 입장을 밝혔습니다.
특히 정부는 과거 20년 동안 공동주택 공시가격이 매년 10% 이상 상승한 경우가 3개 연도에 불과했다고 설명했습니다.
따라서 “2030년에 서울 22개구가 확정적으로 종부세 대상이 된다”는 식의 해석은 사실과 다릅니다.
정확한 표현은
“최근 1년 수준인 연 11%의 서울 아파트 가격 상승이 지속된다는 가정 아래, 2030년 주요 아파트의 종부세 과세 범위가 22개 자치구까지 확대될 수 있다는 시뮬레이션”
입니다.
서울 집값 상승이 종부세에 미치는 영향
이번 분석이 보여주는 핵심은 단순합니다.
서울 집값 상승 → 공시가격 상승 가능성 → 종부세 과세 기준 초과 단지 증가 → 종부세 부담 증가 가능성
이라는 연결고리입니다.
특히 기존에 종부세를 내지 않던 비강남권 주요 아파트가 향후 과세 기준을 넘어설 경우 체감 세부담이 커질 수 있습니다.
다만 실제 세금은 주택의 공시가격과 보유 현황, 1세대 1주택 여부, 각종 공제 및 세액공제, 세부담 상한 등에 따라 달라집니다.
따라서 2030년 세금을 지금 단정하기보다는 매년 발표되는 공시가격과 종부세 제도 변화를 함께 확인하는 것이 가장 정확합니다.
2030년 종부세 전망, 핵심만 정리하면
항목2026년 분석2030년 전망
| 분석 대상 | 서울 주요 125개 단지 | 동일 표본 |
| 분석 규모 | 25개 구 × 상위 5개 단지 | 동일 |
| 과세 단지 | 78개 | 101개 |
| 과세 단지가 있는 구 | 19개 | 22개 |
| 과세 제외 구 | 6개 | 강북·금천·도봉 3개 |
| 가격 상승 가정 | - | 연 11% |
| 비거주 종부세 총액 | 약 589억 원 | 약 5,262억 원 |
| 실거주 종부세 총액 | 약 589억 원 기준 비교 | 약 3,347억 원 |
※ 위 수치는 실제 세금 고지액이 아니라 KB국민은행 시뮬레이션 결과입니다.
자주 묻는 질문
Q. 2030년이면 서울 아파트 대부분이 종부세를 내나요?
아닙니다.
이번 분석은 서울 25개 자치구의 KB시세 상위 5개 단지, 총 125개 단지를 대상으로 한 시뮬레이션입니다. 모든 서울 아파트를 대상으로 한 전망이 아닙니다.
Q. 2030년 강북·금천·도봉을 제외한 모든 서울 아파트가 종부세 대상인가요?
아닙니다.
정확히는 해당 3개 구를 제외한 22개 자치구에서 분석 대상 주요 단지 가운데 종부세 과세 대상이 발생할 것으로 추산됐다는 의미입니다.
Q. 집값이 11% 오르면 무조건 종부세가 8.9배 오르나요?
아닙니다.
8.9배라는 수치는 특정 표본과 가정, 세제개편안을 적용한 시뮬레이션 결과입니다.
Q. 종부세는 아파트 시세를 기준으로 계산하나요?
직접적으로 시세 자체를 과세표준으로 사용하는 것은 아닙니다. 종부세는 과세기준일 현재의 공시가격 등을 기준으로 과세표준을 계산합니다.
Q. 실거주하면 종부세가 무조건 줄어드나요?
무조건 그렇다고 볼 수 없습니다.
1세대 1주택 여부, 연령, 보유기간, 세액공제 요건 등 여러 조건을 함께 확인해야 합니다.
Q. 지금 종부세 대상이 아니면 앞으로도 종부세를 안 내나요?
그렇지 않습니다.
주택가격과 공시가격, 세법 등이 변하면 과세 여부가 달라질 수 있습니다.
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마무리
이번 2030년 서울 종부세 22개구 확대 전망은 서울 부동산 시장에서 앞으로 주택가격뿐 아니라 보유세 부담까지 함께 살펴봐야 한다는 점을 보여주는 분석입니다.
다만 2030년 결과는 확정된 세금이 아닙니다.
서울 아파트 가격이 최근 1년 수준인 연 11% 상승한다는 가정, 서울 25개 자치구의 KB시세 상위 5개 단지, 전용 84㎡ 약 34평형이라는 특정 조건을 적용한 시뮬레이션입니다.
따라서 아파트를 보유하고 있다면 “우리 아파트가 2030년에 종부세 대상인가?”를 단순히 현재 시세만으로 판단하기보다,
공시가격 → 1세대 1주택 여부 → 실거주 여부 → 보유기간·연령 → 세법 개정 → 세부담 상한
순서로 확인하는 것이 중요합니다.
앞으로 서울 아파트 가격이 어떻게 움직이고, 정부의 종부세 개편안이 국회 논의를 통해 최종적으로 어떻게 확정되는지가 2030년 실제 세부담을 결정하는 핵심 변수가 될 전망입니다.