2025년 6월 시행된 6억원 주택담보대출 규제로 갭투자 집주인들이 전세금반환대출 받기 어려워져 실거주 의무 위반 위기에 처했습니다. 분상제 적용 단지 입주민들의 대응 방안을 알아보세요.
6억원 대출규제 핵심 내용
2025년 6월 28일부터 수도권과 규제지역에서 주택담보대출이 6억원으로 제한되면서 부동산 시장에 큰 변화가 생겼습니다. 특히 전세를 끼고 주택을 구매한 갭투자 집주인들에게는 실질적인 타격이 되고 있습니다.
기존에는 주택 구매 시 주택담보대출과 전세금을 활용해 자금을 조달했던 방식이 일반적이었지만, 이제는 실거주가 아닌 갭투자 목적의 주택구입에 금융권 대출자금이 활용되지 못하도록 규제가 강화되었습니다.
갭투자 집주인들이 직면한 문제점
현재 가장 큰 문제는 금융당국이 전세퇴거자금대출(전세금반환대출)을 6억원 규제 적용 대상에 포함할지 여부를 확정하지 못한 상황입니다. 6월 28일 이후 계약 물건에 대한 전세퇴거자금대출은 6억원으로 제한되는 방향이지만, 그 이전 계약 건에 대한 처리는 여전히 미정입니다.
실제로 지난해 여름 전세가 있는 아파트를 구매한 김모씨는 "당시 주인이 거주하는 매물이 없어 세입자가 있는 집을 샀는데, 임차 기간이 끝나면 대출받아 입주하려고 했다"며 "6억원 규제를 받으면 자금 계획이 모두 어긋난다"고 토로했습니다.
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분상제 적용 단지 실거주 의무 위반 위험
분양가 상한제(분상제) 적용을 받아 입주를 마친 단지들의 상황은 더욱 심각합니다. 2024년 3월 분상제 아파트 실거주 의무를 3년간 유예하는 방안이 확정되어 많은 집주인들이 전월세 보증금으로 잔금을 충당했기 때문입니다.
대표적인 단지들을 살펴보면:
- 올림픽파크포레온 (1만2032가구): 전용 84㎡ 분양가 12억3060만~13억2040만원, 입주 당시 전세 시세 8억~9억원
- 래미안원펜타스 (641가구)
- e편한세상 고덕어반브릿지 (593가구)
- 강동헤리티지자이 (1299가구)
이들 단지 집주인들이 향후 입주 시 전세퇴거자금대출을 받지 못하면 최소 2년 이상 실거주 의무를 지키지 못해 1년 이하의 징역이나 1000만원 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다.
전세금반환대출 신청 방법과 대응책
신청 방법
- 은행 방문 상담: 주요 시중은행 영업점에서 전세퇴거자금대출 상담
- 온라인 신청: 각 은행 인터넷뱅킹 또는 모바일앱 활용
- 필요 서류:
- 신분증, 등기부등본, 전세계약서
- 소득증명서, 재직증명서
- 주민등록등본, 건축물대장
대응 전략
금융당국은 "선의의 피해자가 없도록 추가적인 기준을 곧 발표할 계획"이라고 밝혔습니다. 따라서 갭투자 집주인들은 다음과 같은 대응이 필요합니다:
- 사전 상담: 거래 은행과 미리 상담받아 대출 가능 여부 확인
- 서류 준비: 실거주 목적임을 입증할 수 있는 서류 사전 준비
- 대안 마련: 6억원 초과 시 추가 자금 조달 방안 검토
고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "갭투기를 한 사람과 그렇지 않은 사람을 구별하는 기준을 잡기가 어렵다"며 "소급 적용 논란의 여지가 있다"고 분석했습니다.