충격적인 역전세 현실, 서울 일부 지역 절반 넘어
최근 서울 부동산 시장에 충격적인 현실이 드러났습니다. 올해 1∼5월 서울에서 거래된 빌라 전세 4건 중 1건은 '역전세'로 나타난 것입니다. 더욱 심각한 것은 일부 지역에서는 이 비율이 절반을 넘어선다는 점입니다.
부동산 플랫폼 다방의 분석에 따르면, 2023년과 2024년 1~5월 사이 서울 연립·다세대 주택 전세 거래 7,547건 중 24.6%인 1,857건이 역전세 거래였습니다. 이는 전세 시세 하락으로 집주인이 보증금을 제때 마련하지 못하는 상황이 급속도로 확산되고 있음을 보여줍니다.
지역별 역전세 현황, 강서구 54%로 최고
특히 강서구의 경우 전체 전세 거래 중 54%가 역전세 거래로 나타나 가장 심각한 상황입니다. 뒤를 이어 금천구 45%, 구로구 43%, 도봉구 42% 순으로 높은 비율을 기록했습니다.
지역별 전세보증금 하락 현황:
- 강서구: 평균 497만 원 하락
- 금천구: 436만 원 하락
- 구로구: 269만 원 하락
- 강북구: 225만 원 하락
- 도봉구: 208만 원 하락
- 양천구: 146만 원 하락
반면 성동구(4.8%), 용산구(4.6%) 등 일부 지역은 오히려 전셋값이 상승한 것으로 조사되었습니다.
정부 대책은 있지만 실효성 의문
정부는 2023년 7월부터 역전세 문제 해결을 위해 대출 규제를 일부 완화했습니다. 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용해 대출 한도를 늘리고, 집주인이 특례보증에 가입하면 대출을 받을 수 있도록 조치했습니다.
하지만 실제 활용도는 매우 저조합니다. 국회 국토교통위원회 이연희 의원이 공개한 자료에 따르면, 2023년 9월부터 2024년 12월까지 1년 4개월 동안 특례보증 가입 건수는 총 512건에 불과했습니다.
대한주택임대인협회 성창엽 회장은 "대출 요건이 완화됐다고 하지만 '방 공제' 금액을 제외하면 실제로 받을 수 있는 금액이 수백만 원에 불과해 실효성이 없다"라고 지적했습니다.
전세 시장 위축 가속화, 월세 선호 현상 확산
문제를 더욱 심각하게 만드는 것은 전세 수요 자체의 감소입니다. 서울 주택 전세 거래량은 2024년 기준 전년 대비 15.4% 감소한 반면, 월세 거래량은 1.4% 감소에 그쳤습니다. 이는 전세보다 월세를 선호하는 임차인들이 늘어나고 있음을 보여줍니다.
이러한 변화로 인해 집주인들은 후속 세입자를 구하기 어려워졌고, 결과적으로 기존 세입자에게 보증금을 반환할 자금 마련이 더욱 곤란해지는 악순환이 발생하고 있습니다.
보증금 못 받을 때 세입자 대응 방법
전세보증금을 돌려받지 못한 세입자들을 위한 대응 방법은 다음과 같습니다:
1단계: 기본 요건 확인
- 전입신고와 확정일자 보유 여부 확인
- 계약서상 해지 통보 기한 준수 (보통 만료 2~6개월 전)
2단계: 공식적 의사표시
- 내용증명을 통한 보증금 반환 요구
- 법적 효력을 갖는 서면 통보
3단계: 임차권등기명령 신청
임대차기간이 만료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 경우에는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이를 통해 이사를 가더라도 대항력을 유지할 수 있습니다.
4단계: 법적 절차 진행
- 지급명령 신청
- 전세금 반환소송
- 전세보증금 반환보증보험 청구 (가입한 경우)
전문가 도움 필수, 법률구조공단 활용
이러한 절차들은 일반인이 혼자 처리하기에는 복잡하고 까다롭습니다. 따라서 전문가 상담을 받고 법률구조공단이나 변호사의 도움을 받는 것이 안전합니다. 특히 소득 수준에 따라 법률구조공단에서 무료 또는 저렴한 비용으로 법률 서비스를 제공받을 수 있습니다.
예방이 최선, 전세보증금반환보증 가입 권장
안전한 전세보증금 회수를 위해 전세계약이 종료되었는데도 임대인(집주인)이 임차인(전세로 사는 세입자)에게 전세보증금을 돌려주지 않을 경우 그것에 대한 책임을 보증해 주는 상품인 전세보증금반환보증에 가입하는 것이 가장 확실한 예방책입니다.
서울시에서는 전세보증금 반환보증료를 지원하는 사업을 시행하고 있어, 기존 청년층에서 전 연령층으로 지원 대상을 확대했습니다.
결론: 구조적 개선 필요
역전세 문제는 단순히 일시적인 현상이 아닌 구조적 문제입니다. 전세 제도 전반에 대한 점검과 함께 시장 변화를 반영한 실효성 있는 정책 개선이 시급합니다. 세입자들은 예방을 위해 보증보험 가입을 적극 검토하고, 문제 발생 시 빠른 시일 내에 전문가의 도움을 받아 대응해야 합니다.