최근 서울 아파트 시장에서 분양권과 입주권 가격이 빠르게 상승하고 있다. 신규 분양 아파트의 분양가가 크게 오르면서 기존 분양 단지의 가치도 재평가받는 이른바 '키 맞추기 현상'이 나타나고 있기 때문이다.
특히 한강변 신축 아파트 전용 84㎡ 분양가가 30억원에 육박하면서 1~2년 전 공급된 단지들의 분양권과 입주권 가격도 30억원을 넘어서는 사례가 등장하고 있다.
마포자이힐스테이트 라첼스, 입주권 31억원 신고가
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 마포구 공덕동 '마포자이힐스테이트 라첼스' 전용 84㎡ 입주권은 2026년 5월 31억원에 거래되며 신고가를 기록했다.
이는 2024년 분양 당시 최고 분양가인 17억4000만원 대비 약 78% 상승한 수준이다.
전매제한 해제 이후 가격 상승이 더욱 가팔라졌다.
- 2025년 7월 : 25억~26억원 수준
- 2026년 2월 : 30억600만원
- 2026년 4월 : 31억3000만원
- 2026년 5월 : 31억원 거래
불과 2년 만에 10억원 이상 상승한 셈이다.
청량리·노원도 웃돈 급등
서울 동대문구 청량리 롯데캐슬 하이루체 전용 59㎡ 입주권은 지난달 14억9000만원에 거래됐다.
일반분양가 약 8억5000만원 대비 75% 상승한 금액이다.
노원구 월계동 서울원 아이파크 전용 84㎡ 분양권도 상승세가 두드러진다.
분양 당시 약 14억원 수준이었던 해당 주택형은 최근 18억1160만원에 거래되며 18억원대를 돌파했다.
분양가 상승의 핵심 원인은 공사비 급등
전문가들은 최근 분양가 상승의 가장 큰 원인으로 건설 공사비 급등을 꼽는다.
한국건설기술연구원 공사비원가관리센터에 따르면 2026년 4월 건설공사비지수는 136.88을 기록하며 역대 최고 수준을 유지했다.
건설공사비는 지난해 9월 이후 8개월 연속 최고치를 기록 중이다.
공사비 상승 요인으로는 다음이 지목된다.
건설 자재 가격 상승
철근, 시멘트, 알루미늄 등 주요 원자재 가격 상승이 지속되고 있다.
글로벌 공급망 불안
국제 물류비 증가와 공급망 차질로 자재 수급이 원활하지 않은 상황이다.
인건비 상승
건설 현장 인력 부족으로 인건비 부담도 확대되고 있다.
수도권 평균 분양가도 13% 이상 상승
주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2026년 5월 말 기준 수도권 민간아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 3663만원을 기록했다.
이는 지난해 말 3221만원 대비 13.74% 상승한 수치다.
전년 동기 상승률이 2.33%였던 점을 감안하면 상승 속도가 크게 빨라진 상황이다.
왜 분양권·입주권 가격이 더 오를까?
현재 시장에서는 신규 공급 부족 우려가 커지고 있다.
여기에 신축 아파트 선호 현상까지 더해지면서 기존 분양권과 입주권의 희소성이 높아지고 있다.
특히 서울 핵심 지역에서는 다음과 같은 흐름이 나타난다.
신축 희소성 확대
입주 5년 이내 아파트 공급이 제한적이다.
공급 부족 우려
재건축·재개발 사업 지연으로 신규 공급 물량이 감소하고 있다.
분양가 상향 평준화
새로 공급되는 아파트 가격이 지속적으로 상승하면서 기존 분양권의 상대적 매력이 커지고 있다.
향후 전망
전문가들은 당분간 분양권과 입주권 시장 강세가 이어질 가능성이 높다고 분석한다.
공사비 상승세가 단기간 내 진정될 가능성이 낮고, 서울 주요 지역의 신축 공급 부족도 지속되고 있기 때문이다.
특히 한강변과 강북 핵심 입지, 교통 호재가 있는 지역의 신축 단지들은 향후에도 높은 프리미엄이 형성될 가능성이 있다는 평가가 나온다.
다만 금리 변화와 정부의 부동산 정책 방향은 시장 흐름에 영향을 줄 수 있는 변수로 꼽힌다.
결론
2026년 서울 아파트 시장은 '분양가 상승 → 분양권 가치 상승 → 입주권 프리미엄 확대'라는 흐름이 뚜렷하게 나타나고 있다.
마포자이힐스테이트 라첼스, 청량리 롯데캐슬 하이루체, 서울원 아이파크 등 주요 단지들은 이미 수억원에서 10억원 이상의 프리미엄이 형성됐다.
공사비 상승과 공급 부족이 이어지는 한 분양권·입주권 시장의 강세는 당분간 지속될 가능성이 높다는 것이 시장의 공통된 전망이다.