같은 집인데 보유세 기준이 왜 다를까?
최근 부동산 세금 관련 기사에서 눈에 띄는 내용이 하나 있었습니다.
바로 종합부동산세는 거주 여부를 따지는데 재산세는 거주 여부를 따지지 않는다는 부분입니다.
두 세금 모두 집을 보유하면서 부담하는 세금이지만 종부세는 국세이고 재산세는 지방세입니다.
이번 세제개편 논의에서는 이 차이가 더욱 눈에 띄게 드러났습니다.
먼저 종부세 개편안부터 확인
처음 발표된 2026년 세제개편안에서는 1세대 1주택자의 종부세 기본공제를 실거주 여부에 따라 다르게 적용하는 방안이 제시됐습니다.
실거주 1주택자는 기본공제를 12억원에서 14억원으로 높이고, 비거주 1주택자는 12억원에서 9억원으로 낮추는 내용이었습니다.
그런데 의견수렴 과정에서 비거주 1주택자의 기준에 대한 논란이 이어졌습니다.
직장 이동, 취학, 질병, 해외 체류, 부모 봉양뿐 아니라 손주 돌봄 등 현실적으로 집에 거주하지 못하는 사유가 다양하기 때문입니다.
결국 정부는 9월 1일 확정한 정부안에서 비거주 1주택자의 기본공제를 12억원으로 유지하기로 수정했습니다.
실거주 1주택자는 14억원으로 상향하는 방향이 유지됐습니다.
지금은 '9억원'이 아니라 '12억원'입니다
이 부분은 오래된 기사와 최신 기사를 구분해서 볼 필요가 있습니다.
8월 초 발표안만 보면 비거주 1주택자의 기본공제가 9억원으로 줄어드는 것으로 나옵니다.
하지만 9월 1일 국무회의에서 확정된 정부안은 비거주 1주택자 기본공제를 12억원으로 수정했습니다.
세 부담 상한 역시 당초 200%로 올리려던 계획에서 다시 현행 150%를 유지하는 것으로 바뀌었습니다.
다만 이것 역시 현재 시행 중인 법이 아니라 정부가 국회에 제출한 개정안이라는 점은 구분해야 합니다.
정부가 제출한 종부세법 개정안은 9월 3일 국회에 제출됐고, 9월 4일 소관위원회에 회부돼 심사 절차를 진행 중입니다.
재산세는 왜 거주 여부를 따지지 않을까?
재산세는 지방세입니다.
행정안전부가 마련한 2026년 지방세제 개편안에서는 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택자의 재산세 세율 특례를 2029년까지 연장하는 방안이 포함됐습니다.
기본적으로 주택 재산세 표준세율은 과세표준에 따라 0.1~0.4%인데, 특례 대상자는 이보다 0.05%포인트 낮은 세율을 적용받는 구조입니다.
그런데 이 특례에는 종부세처럼 '실제로 그 집에 거주하는지'를 따지는 기준이 들어가지 않았습니다.
행안부가 거주 여부를 구분하는 방안을 검토했지만, 재산세 대상 주택 수가 워낙 많아 실제 적용에 따른 행정 부담을 고려해 포함하지 않은 것으로 알려졌습니다.
대상 규모가 크게 다릅니다
이번 논의에서 규모 차이도 중요한 부분입니다.
기사에서는 전체 1주택 약 1,075만호 가운데 공시가격 9억원 이하 주택이 약 1,020만호에 달한다고 설명했습니다.
행정안전부 자료에서도 1주택자 재산세 특례의 대상 규모가 약 1,020만호 수준으로 제시됐습니다.
반면 종부세 1주택자는 재산세 전체 대상보다 훨씬 적은 규모입니다.
결국 수많은 재산세 대상자의 거주 여부와 비거주 사유를 개별적으로 확인하는 방식은 행정 측면에서 부담이 커질 수 있다는 판단이 있었던 것입니다.
종부세와 재산세를 비교하면
구분종합부동산세재산세
| 세목 | 국세 | 지방세 |
| 담당 | 재정경제부 | 행정안전부·지자체 |
| 거주 여부 | 개편안에서 반영 | 원칙적으로 미반영 |
| 1주택 관련 기준 | 거주 14억·비거주 12억 정부안 | 9억 이하 1주택 세율 특례 |
| 세율 특례 | 거주 여부에 따른 공제 차이 | 표준세율보다 0.05%p 인하 |
| 현재 단계 | 정부안 국회 심사 중 | 지방세제 개편안 |
체크리스트
- 현재 법과 개정안을 구분하기
- 8월 발표안과 9월 수정 정부안을 구분하기
- 비거주 1주택 공제가 현재 얼마인지 확인하기
- 재산세와 종부세를 별개의 세금으로 보기
- 공시가격과 실제 시세를 혼동하지 않기
- 거주 인정 예외 사유를 확인하기
- 공동명의 여부도 따져보기
- 세 부담 상한 변경 여부 확인하기
- 국회 심사 결과를 확인하기
- 실제 세액은 개별 주택 조건에 따라 계산하기
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내가 실제로 할 수 있는 확인 방법
이런 세금 기사를 볼 때는 먼저 숫자의 '기준 시점'을 확인하는 것이 좋습니다.
① 현재 시행 중인 법 확인
② 정부가 처음 발표한 개편안 확인
③ 수정된 정부안 확인
④ 국회 제출 여부 확인
⑤ 실제 법률 통과 여부 확인
특히 이번 종부세 논의처럼 한 달 사이에 숫자가 바뀌는 경우에는 기사 제목만 보고 판단하면 혼동하기 쉽습니다.
실수하기 쉬운 부분 5가지
1. 9억원이 현재 기준이라고 생각하기
9억원은 당초 발표안이었고, 9월 확정 정부안에서는 12억원으로 수정됐습니다.
2. 정부안이 곧 법이라고 생각하기
정부안은 국회 심사와 의결 절차가 남아 있습니다.
3. 종부세와 재산세를 하나의 세금처럼 보기
두 세금은 법적 성격과 과세 체계가 다릅니다.
4. 비거주자를 해외 거주자로만 생각하기
이번 개편에서 말하는 비거주는 해당 주택에 실제 거주하지 않는 경우를 중심으로 이해해야 합니다.
5. 공시가격만 보고 실제 세금을 단정하기
기본공제 외에도 공정시장가액비율, 세율, 세액공제, 재산세액 등이 영향을 줍니다.
FAQ
Q. 비거주 1주택 종부세 공제는 현재 9억원인가요?
아닙니다. 정부가 9월 1일 확정한 정부안에서는 12억원을 유지하는 것으로 수정됐습니다.
Q. 실거주 1주택자는 얼마인가요?
정부 확정안에서는 14억원으로 상향하는 내용이 유지됐습니다.
Q. 재산세도 거주 여부를 따지나요?
현재 재산세의 해당 특례는 종부세처럼 거주·비거주를 구분하지 않습니다.
Q. 정부안은 바로 시행되나요?
아닙니다. 종부세법 개정안은 국회 심사와 의결 등의 절차가 남아 있습니다.
Q. 2029년까지 연장되는 재산세 특례는 무엇인가요?
공시가격 9억원 이하 1세대 1주택자의 재산세 표준세율을 0.05%포인트 낮춰주는 특례입니다.
마무리
이번 논란을 한 문장으로 정리하면 '같은 주택에 부과되는 보유세라도 종부세와 재산세의 기준이 다르다'는 것입니다.
종부세는 이번 개편에서 실거주 여부를 과세 기준에 반영하는 방향이 유지됐지만, 비거주 1주택자 공제는 당초 9억원에서 12억원으로 수정됐습니다.
재산세는 거주 여부를 따로 구분하지 않는 방향으로 지방세제 개편안이 마련됐습니다.
따라서 앞으로 관련 기사를 볼 때는 '종부세가 올랐나'만 확인하기보다 현재 법인지, 정부안인지, 국회 심사 중인 내용인지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.