등록임대주택 제도 개편이 다시 주목받는 이유
최근 정부가 서울 주택 공급 부족 문제를 해결하기 위한 방안으로 등록임대주택 제도 개선을 검토하고 있다는 소식이 전해졌습니다.
특히 임광현 국세청장은 등록임대주택 제도를 손질하면 서울에서 약 6만8000호의 공급 효과를 기대할 수 있다고 밝혀 부동산 시장의 관심이 집중되고 있습니다.
최근 서울 아파트 전세와 월세 가격이 상승하고 있는 상황에서 이번 제도 개선이 어떤 영향을 미칠지 살펴보겠습니다.
등록임대주택 제도란?
등록임대주택 제도는 다주택자가 주택을 임대사업자로 등록하고 일정 기간 임대료 인상 제한과 의무 임대기간을 준수하면 세제 혜택을 받을 수 있도록 만든 제도입니다.
대표적인 혜택은
- 양도소득세 중과 제외
- 장기보유특별공제 적용
- 일정 세제 혜택
등이었습니다.
제도의 목적은 민간 임대주택 공급을 확대하고 임차인의 주거 안정을 지원하는 것이었습니다.
2020년 폐지된 이유
하지만 시간이 지나면서 제도의 부작용도 나타났습니다.
대표적으로
- 갭투자 증가
- 다주택자의 절세 수단 활용
- 투기 수요 확대
등이 지적되면서 2020년 등록임대주택 제도는 사실상 폐지되었습니다.
임광현 국세청장의 제안
임광현 국세청장은 등록임대주택 제도를 현실에 맞게 개선하면 시장에 잠겨 있는 매물이 자연스럽게 공급될 수 있다고 설명했습니다.
그는 서울 지역에서
- 이미 말소된 개인 등록임대 아파트 약 2만5000호
- 앞으로 2028년까지 자동 말소 예정인 약 4만3000호
를 합쳐
약 6만8000호가 시장에 공급될 가능성이 있다고 분석했습니다.
왜 다주택자들은 집을 팔지 않을까?
임 청장은 실제 사례도 소개했습니다.
한 임대사업자가 2014년 서울 수서 지역 아파트 2채를 취득한 뒤 2018년 등록임대주택으로 등록했습니다.
현재 시세는 크게 상승했지만 매도하지 않고 있습니다.
그 이유는
- 양도세 중과 부담을 피할 수 있고
- 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있기 때문입니다.
즉, 현재 제도에서는 매도보다 보유가 더 유리한 구조라는 것입니다.
서울 6만8000호 공급 효과는 어떤 의미일까?
최근 서울 부동산 시장은
- 전세 공급 부족
- 월세 상승
- 신규 입주 물량 감소
등으로 공급 부족 현상이 지속되고 있습니다.
등록임대주택 일부가 실제 매물로 나온다면
- 매매시장 공급 증가
- 전월세 시장 안정
- 가격 상승 압력 완화
등의 효과를 기대할 수 있다는 분석이 나오고 있습니다.
하지만 모든 전문가가 같은 의견은 아니다
일부에서는 공급 확대 효과를 긍정적으로 평가하지만,
다른 전문가들은
- 실제 매도 비율이 예상보다 낮을 수 있고
- 세제 혜택만 확대될 가능성
- 투자 수요 재유입 우려
등을 함께 고려해야 한다고 지적합니다.
따라서 제도 개선 과정에서는 실수요자 보호와 투기 방지 장치가 함께 마련될 필요가 있다는 의견이 많습니다.
정부는 어떻게 검토하고 있나?
정부는 대통령의 부동산 공급 확대 기조와 함께 등록임대주택 관련 제도를 전면적으로 검토할 방침인 것으로 알려졌습니다.
향후 논의에서는
- 등록 요건
- 세제 혜택 범위
- 의무 임대기간
- 실거주 요건
등이 핵심 쟁점이 될 가능성이 높습니다.
실수요자가 알아야 할 점
현재는 제도 개선이 검토 단계인 만큼 확정된 내용은 없습니다.
따라서
✔ 등록임대주택 부활 여부
✔ 양도세 제도 변경
✔ 세제 혜택 확대
✔ 공급 확대 정책
등의 공식 발표를 지속적으로 확인하는 것이 중요합니다.
결론
등록임대주택 제도 개선은 서울 주택 공급 확대를 위한 새로운 대안으로 주목받고 있습니다.
임광현 국세청장이 제시한 서울 6만8000호 공급 효과는 공급 부족이 심화된 부동산 시장에서 의미 있는 제안으로 평가받고 있습니다.
다만 실제 공급 효과는 제도 설계와 시장 참여자의 선택에 따라 달라질 수 있으며, 향후 정부의 구체적인 정책 발표를 지켜볼 필요가 있습니다.