2026년 9월 9일 기준 최신 농지 정책 정리
최근 농지를 보유하고 있는 분들 사이에서 가장 많이 나오는 이야기가 있습니다.
“농사를 짓지 않는 농지는 1년 안에 팔아야 한다.”
“처분명령을 받고도 안 팔면 매년 땅값의 25%를 낸다.”
“2028년부터 농지 양도세까지 크게 오른다.”
실제로 2026년에는 농지 관련 제도가 크게 바뀌었습니다.
하지만 뉴스 제목만 보면 모든 농지 소유자가 당장 농지를 처분해야 하는 것처럼 오해할 수 있습니다.
특히 농림축산식품부가 9월 8일 직접 설명자료를 내놓으면서 중요한 사실관계도 확인됐습니다. 25% 이행강제금은 2026년에 새로 생긴 제도가 아니며, 2021년 농지법 개정 때부터 시행돼 온 규정입니다. 이번 2026년 개정의 핵심은 지방자치단체의 재량이었던 처분명령을 의무화하고 집행체계를 보완한 데 있습니다.
오늘은 2026년 9월 9일 현재 확인할 수 있는 정부 자료와 최신 보도를 바탕으로 농지 처분명령, 처분의무 1년, 처분명령 6개월, 이행강제금 25%, 농지 전수조사, 비사업용 토지 양도세 강화 추진까지 하나씩 정리해보겠습니다.
1. 가장 먼저 알아야 할 농지법 변화
2026년 6월 16일 공포된 농지법 개정은 8월 28일부터 시행됐습니다.
핵심은 농지 처분명령의 의무화입니다.
기존에는 농지법 위반이 확인되더라도 시장·군수·구청장이 처분명령을 내릴지 여부에 일정한 재량이 있었습니다.
하지만 개정법에서는 처분명령 사유가 발생했을 경우 지방자치단체가 임의로 생략하지 않도록 의무 규정으로 변경했습니다.
농림축산식품부는 지난 5월 국회 본회의를 통과한 농지법 개정의 주요 내용으로 지방정부의 재량이었던 농지 처분명령을 의무 규정으로 전환하고, 특수관계인에게 농지를 넘겨 규제를 피하는 행위도 막는 내용을 설명했습니다.
즉 이번 변화의 핵심은
“농지를 가지고 있으면 무조건 팔아라”가 아니라, 농지법 위반이 확인된 경우 처분명령을 지자체가 임의로 빠뜨리기 어려워졌다는 것
입니다.
이 차이를 정확히 이해해야 합니다.
2. 농사를 안 지으면 무조건 농지를 팔아야 할까?
아닙니다.
이 부분이 이번 농지법 이슈에서 가장 중요한 내용입니다.
농지 소유자가 단순히 직접 농사를 짓지 않는다는 이유만으로 즉시 처분명령과 이행강제금이 발생하는 것은 아닙니다.
농지법상 처분 대상 여부를 판단할 때는 정당한 사유가 있는지, 농지법에서 허용하는 이용 또는 임대에 해당하는지, 실제 위반이 확인됐는지 등을 따져야 합니다.
농림축산식품부도 9월 8일 설명자료를 통해 이 부분을 명확하게 밝혔습니다.
오랫동안 농업에 종사해 온 농업인의 불가피한 사정이나 현장에서 발생하는 일반적인 위반사항까지 투기 목적의 농지 취득과 동일하게 취급하지 않겠다는 것이 정부의 기본 입장입니다.
따라서 고령·질병 등 불가피한 사정이 있는 농지 소유자와 투기성 농지 보유를 같은 기준으로 단순 비교해서는 안 됩니다.
3. 농지 처분의무 1년, 처분명령 6개월이란?
많은 분들이 궁금해하는 부분입니다.
농지법상 처분 사유가 발생해 처분의무 통지를 받은 경우에는 원칙적으로 자진 처분 기간이 주어집니다.
정부 설명에 따르면 중대한 투기성 위반 등이 아니라면 1년의 자진 처분 기간이 부여됩니다.
이 기간에 농지를 처분하지 않으면 처분명령이 내려질 수 있고, 이후에는 처분명령에 따른 매각 절차가 진행됩니다.
따라서 흔히 말하는 구조는 다음과 같습니다.
농지 처분 절차
처분 사유 발생
↓
처분의무 통지
↓
원칙적으로 1년의 처분의무 기간
↓
기간 내 처분하지 않음
↓
처분명령
↓
처분명령 기간 내 매각
↓
정당한 사유 없이 미이행
↓
이행강제금
이처럼 처분의무 1년과 처분명령 이후의 기간은 서로 다른 단계입니다.
4. 처분명령을 받고도 안 팔면 25%?
네. 다만 정확한 표현이 필요합니다.
처분명령을 받고도 정당한 사유 없이 명령을 이행하지 않는 경우 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
기준은 농지의 **감정가격과 개별공시지가 중 더 높은 금액의 25%**입니다.
여기서 중요한 사실이 하나 있습니다.
25% 이행강제금은 2026년에 새로 만들어진 제도가 아닙니다.
농림축산식품부가 2026년 9월 8일 공식 설명자료에서 밝힌 내용에 따르면 이 25% 이행강제금 규정은 2021년 농지법 개정 때부터 시행돼 왔습니다.
2026년 개정으로 달라진 핵심은 처분명령을 지자체가 재량으로 생략할 수 있었던 부분을 의무 규정으로 바꾼 것입니다.
이 점은 최근 기사와 함께 반드시 구분해서 봐야 합니다.
5. 25%가 매년 부과될 수 있다는 것이 핵심
처분명령을 받고도 정당한 사유 없이 이행하지 않는 경우 이행강제금은 반복적으로 부과될 수 있습니다.
예를 들어 이행강제금 산정 기준 금액이 2억원이라고 단순 가정하면,
2억원 × 25% = 5,000만원
입니다.
하지만 이것은 이해를 돕기 위한 단순 계산일 뿐 실제 부과액을 의미하는 것은 아닙니다.
실제 산정에서는 해당 농지의 감정가격과 개별공시지가 등을 확인해야 합니다.
따라서
“농지가 2억원이니까 무조건 5,000만원이 나온다”
라고 해석해서는 안 됩니다.
6. 농지 처분명령을 받았다고 바로 강제매각되는 것은 아니다
이 부분도 중요합니다.
농지법은 농촌 현장에서 실제 농사를 짓고 있는 사람들의 현실을 고려해야 하기 때문에 일정한 유예와 대체 방법을 두고 있습니다.
농림축산식품부는 9월 8일 설명자료에서 처분의무 기간 내 다시 자경하거나 농지은행과 매도위탁계약을 체결하면 3년간 처분명령을 유예할 수도 있다고 설명했습니다.
즉 농지 소유자에게는 단순히
“무조건 지금 당장 매도”
라는 하나의 선택지만 있는 것이 아닙니다.
개별 농지의 상황에 따라 가능한 제도를 확인해야 합니다.
7. 2026년 농지 전수조사도 진행 중
이번 농지법 개정과 함께 주목해야 하는 것이 농지 전수조사입니다.
농림축산식품부는 2026년 5월부터 농지 전수조사를 시작했습니다.
조사 대상은 1996년 농지법 시행 이후 취득한 농지이며, 올해는 기본조사와 심층조사를 단계적으로 진행하고 있습니다.
조사에는 행정정보뿐 아니라 AI, 위성영상 등 다양한 자료가 활용됩니다.
정부가 발표한 기본조사 결과를 보면 7월 29일까지 약 132만㏊, 1,013만 필지에 대한 조사가 완료됐고, 이 가운데 284만 필지, 27.0%가 위반 의심 대상으로 분류됐습니다.
하지만 여기서 꼭 기억해야 할 것이 있습니다.
위반 의심 = 위반 확정이 아닙니다.
현재 27%라는 숫자는 심층조사가 필요한 의심 농지를 의미합니다.
실제 위반 여부는 현장조사 등을 거쳐 판단됩니다.
8. 어떤 농지가 위반 의심 대상으로 분류됐나?
농림축산식품부가 공개한 기본조사 결과를 보면 주요 의심 유형은 다음과 같습니다.
| 불법 임대차 의심 | 21.1% |
| 무단 휴경 의심 | 11.6% |
| 불법 전용 의심 | 9.0% |
| 소유 제한 위반 의심 | 1.4% |
| 중복 제거 전체 | 27.0% |
각 항목은 중복될 수 있기 때문에 단순 합산하면 안 됩니다.
특히 정부는 농지대장, 농업경영체 정보, 각종 농업 지원사업 자료, 항공사진 등을 비교해 실제 이용 상태를 확인하고 있습니다.
9. 8월부터 심층조사 본격화
기본조사가 끝난 뒤에는 현장을 직접 확인하는 심층조사가 진행되고 있습니다.
국립농산물품질관리원은 2026년 8월부터 12월까지 전국 55만여 필지를 대상으로 심층조사에 착수했습니다.
조사 대상에는 토지거래허가구역 농지, 수도권 농지, 경매 취득 농지, 농업법인 소유 농지, 외국인·외국국적동포 소유 농지, 최근 농취증 발급 농지, 관외 거주자 소유 농지, 공유취득 농지, 기존 조사에서 적발된 농지, 기본조사에서 불법이 의심된 농지 등이 포함됩니다.
따라서 2026년 하반기는 농지 소유자 입장에서 농지 이용 실태를 다시 확인해볼 필요가 있는 시기라고 볼 수 있습니다.
전국 농지 전수조사 결과 충격! 농지 4곳 중 1곳 위법 의심…정부 심층조사 시작
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농지법 위반 시 처분은 어떻게 진행되나?정부는 기본조사에서 농지법 위반이 의심되는 농지를 확인한 뒤 바로 처분하는 것이 아니라, 현장 확인과 심층조사를 거쳐 위반 여부를 최종 판단할 계
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10. 9월 8일 정부가 직접 해명한 이유
이번 농지 처분명령 논란에서 상당히 중요한 자료가 하나 나왔습니다.
농림축산식품부가 9월 8일 ‘농사를 못 지으면 농지를 팔아야 한다? 사실은 이렇습니다’라는 설명자료를 발표한 것입니다.
이는 같은 날 보도된 농지 처분명령 관련 기사들에 대한 정부의 설명입니다.
정부는 다음과 같은 점을 강조했습니다.
- 농사를 직접 짓지 않는다고 무조건 이행강제금이 부과되는 것은 아님
- 일반적인 위반과 투기성 위반을 구분
- 중대한 투기성 위반이 아니라면 1년의 자진 처분 기간 부여
- 처분명령 후에도 정당한 사유가 있어야 이행강제금 문제가 발생
- 25% 이행강제금은 2026년 신설 제도가 아님
- 농지은행의 매입·임대 기능도 확대
따라서 최근 기사에서 자극적으로 표현된 “농사 안 지으면 무조건 땅값 25%를 낸다”는 식의 해석은 정확하지 않습니다.
11. 농지 전수조사는 2027년에도 이어진다
올해 조사만으로 끝나는 것도 아닙니다.
농림축산식품부의 조사 계획에 따르면 2026년에는 1996년 이후 취득 농지를 우선 조사하고, 2027년에는 1996년 이전 취득 농지를 조사하는 계획이 잡혀 있습니다.
즉 농지 관리 체계를 데이터베이스화하고 실제 농지 이용 상태를 지속적으로 관리하는 방향으로 정책이 움직이고 있습니다.
12. 그렇다면 농지 가격에는 어떤 영향이 있을까?
이번 정책이 농지시장에 미치는 영향도 주목할 부분입니다.
처분명령 대상 농지가 늘어나면 시장에 매물이 추가될 가능성이 있습니다.
그런데 문제는 농지를 사려는 사람이 충분한가입니다.
농지는 일반 주택처럼 누구나 자유롭게 매입할 수 있는 토지가 아닙니다.
농지취득자격증명 등 관련 요건을 확인해야 하고 실제 농업 수요도 중요합니다.
특히 농촌 지역은 고령화와 인구 감소가 진행되고 있어 매물이 증가한다고 거래가 반드시 활성화된다고 볼 수 없습니다.
최근 9월 9일 보도된 분석에서도 비사업용 토지 세제 강화와 함께 농촌의 수요 부족 문제가 거론되고 있습니다.
따라서 농지시장에서는
처분 대상 증가 → 매물 증가 → 거래 증가
가 반드시 성립하는 것이 아니라,
매물 증가 + 구매 수요 부족 → 가격 하방 압력
이라는 시나리오도 지역에 따라 가능성이 있습니다.
13. 2028년 농지 양도세가 정말 65%가 될까?
이 부분은 특히 조심해서 봐야 합니다.
최근 보도에서는 정부의 2026년 세제개편안에 비사업용 토지에 대한 세제 강화 방안이 담겼으며, 정부안대로 법률이 개정될 경우 양도소득세 부담이 커질 수 있다는 내용이 나오고 있습니다. 9월 9일 매일경제의 관련 분석도 이 내용을 다뤘습니다.
보도된 정부안의 핵심은 비사업용 토지에 적용되는 세 부담을 강화하고 장기보유특별공제 적용을 제한하는 방향입니다.
다만 여기서 반드시 기억해야 합니다.
2026년 9월 9일 현재 이것은 '확정 시행세법'과 구분해야 합니다.
즉,
“2028년부터 모든 농지 양도세가 65%로 확정됐다”
라고 단정하면 안 됩니다.
향후 법률 개정 절차가 필요하기 때문입니다.
따라서 현재 단계에서는 정부가 비사업용 토지 세제를 강화하는 방안을 추진하고 있으며, 법 개정 여부와 최종 내용은 국회 입법 과정에서 확인해야 한다고 보는 것이 정확합니다.
14. 비사업용 토지와 농지는 같은 말이 아니다
이것도 농지 소유자가 반드시 알아둬야 합니다.
농지 = 비사업용 토지
가 아닙니다.
농지가 세법상 사업용으로 인정되는지 여부는 실제 이용 형태와 거주·경작 요건 등 여러 요소를 종합해 판단합니다.
따라서 농지를 가지고 있다고 해서 모두 비사업용 토지가 되는 것도 아니고, 반대로 농지라는 이유만으로 세제상 유리한 것도 아닙니다.
특히 향후 농지를 매도할 계획이라면 농지법상 처분 대상 여부와 세법상 사업용·비사업용 토지 여부를 각각 따로 확인해야 합니다.
15. 상속받은 농지는 더 꼼꼼하게 확인해야
부모님에게 농지를 상속받은 경우도 마찬가지입니다.
상속 농지는 일반적인 농지 소유와 별도로 적용되는 규정이 있기 때문에 단순히
“상속받은 땅이니까 계속 가지고 있어도 된다.”
라고 생각해서는 안 됩니다.
농림축산식품부가 진행하는 전수조사에서도 상속·이농 농지의 소유 제한 등이 조사 항목에 포함돼 있습니다.
따라서 상속 농지를 가지고 있다면
- 현재 실제 경작 여부
- 농지은행 임대 여부
- 임대차 형태
- 보유 면적
- 상속 시점
- 농지 소재지와 거주지
- 농지전용 여부
등을 확인해두는 것이 좋습니다.
16. 농지 소유자가 지금 확인할 사항
이번 정책을 보고 무조건 농지를 매도하기보다는 먼저 자신의 토지 상태를 점검하는 것이 순서입니다.
농지 체크리스트
① 농지대장 내용 확인
현재 등록된 이용 형태가 실제 현황과 일치하는지 살펴봅니다.
② 실제 경작 여부 확인
본인이 경작하는지, 적법한 위탁·임대 형태인지 확인합니다.
③ 임대차 관계 확인
농지를 다른 사람에게 맡기고 있다면 해당 임대 방식이 법적으로 허용되는지 확인합니다.
④ 농지 외 사용 여부 확인
창고나 야적장 등 다른 용도로 사용하고 있다면 농지전용 관련 사항을 점검합니다.
⑤ 처분의무 통지 여부 확인
이미 지자체로부터 통지받은 내용이 있는지 확인합니다.
⑥ 처분명령 여부 확인
처분명령을 받은 상태라면 명령서에 적힌 기간을 반드시 확인해야 합니다.
⑦ 양도세 검토
매각을 결정했다면 세무 전문가를 통해 사업용·비사업용 여부와 양도소득세를 사전에 계산하는 것이 안전합니다.
17. 농지 처분명령을 받았다면 어떻게 해야 하나?
가장 중요한 것은 통지서를 받은 뒤 방치하지 않는 것입니다.
먼저 관할 지자체에 문의해 정확히 어떤 농지법 위반 또는 처분 사유로 통지가 내려왔는지 확인해야 합니다.
그리고 본인의 상황이 정당한 사유에 해당하는지, 자경으로 전환할 수 있는지, 농지은행을 통한 매도위탁 등의 방법이 가능한지 등을 살펴봐야 합니다.
특히 농림축산식품부가 9월 8일 공식적으로 농지은행과 매도위탁계약을 체결하면 처분명령을 일정 기간 유예할 수 있는 제도를 언급한 만큼, 처분 통지를 받은 농지 소유자는 매각만 생각하지 말고 이용 가능한 제도를 함께 확인하는 것이 필요합니다.
18. 2026년 농지 정책, 핵심만 정리하면
| 농지법 개정 | 2026년 8월 28일 시행 |
| 가장 큰 변화 | 농지 처분명령 의무화 |
| 처분의무 | 원칙적으로 1년의 자진 처분 기간 |
| 처분명령 | 처분의무 기간 이후 명령 가능 |
| 이행강제금 | 처분명령 불이행 시 부과 가능 |
| 25% 기준 | 감정가격과 개별공시지가 중 높은 금액 기준 |
| 25% 제도 | 2026년 신설이 아니라 2021년 개정부터 시행 |
| 농지 전수조사 | 2026년부터 진행 |
| 기본조사 | 132만㏊·1,013만 필지 조사 |
| 위반 의심 | 284만 필지·27.0% |
| 심층조사 | 2026년 8~12월 진행 |
| 2028년 세제 | 비사업용 토지 세제 강화 추진, 법 개정 여부 확인 필요 |
농지 전수조사 수치는 농림축산식품부의 7월 말 기본조사 결과이며, 284만 필지는 위반 확정이 아닌 위반 의심 대상이라는 점이 중요합니다.
결론｜농지 소유자에게 정말 중요한 것은 '무조건 매도'가 아니다
2026년 농지 정책의 방향은 분명합니다.
정부는 농지를 단순한 투자자산으로 보유하면서 실제 농업에 이용하지 않는 행위를 더욱 엄격하게 관리하고 있습니다.
이를 위해 농지 전수조사 → 현장 심층조사 → 위반 확인 → 처분제도 강화라는 관리체계를 만들어가고 있습니다.
그러나 반대로,
“농사를 못 지으면 모든 농지를 1년 안에 팔아야 한다.”
“농지만 가지고 있으면 매년 땅값의 25%를 낸다.”
라고 이해하는 것도 정확하지 않습니다.
농림축산식품부가 9월 8일 직접 설명했듯이 정당한 사유, 위반의 정도, 처분의무 기간, 처분명령 이행 여부 등을 단계적으로 판단합니다.
또한 25% 이행강제금 역시 2026년 새로 도입된 제도가 아닙니다.
따라서 농지를 보유하고 있다면 지금 필요한 것은 막연한 불안감보다는 내 농지의 법적 상태를 정확히 확인하는 것입니다.
특히 상속받은 농지, 장기간 직접 경작하지 않은 농지, 다른 사람에게 임대한 농지, 농지 외 용도로 사용하고 있는 토지라면 이번 농지 전수조사와 처분명령 제도를 계기로 관련 서류와 실제 이용 상태를 한번 점검해볼 필요가 있습니다.
그리고 2028년 비사업용 토지 양도세 강화 문제는 아직 정부 추진안과 향후 법률 개정 과정을 구분해서 봐야 합니다. 실제 매각을 결정하기 전에 현행 세법과 개정안의 최종 내용을 확인하는 것이 중요합니다.